Kriterien beim Investieren in Immobilien

Ich weiß natürlich noch lange nicht alles über Immobilien, aber traue mich langsam zu behaupten, dass ich mich relativ gut auskenne. Von meiner ersten Immobilie rede ich leider schon lange, bisher kam ich nur nie in die Umsetzung weil ich immer das Gefühl hatte, zu wenig darüber zu wissen. Das wollte ich jetzt ändern. Im Folgenden gebe ich euch meine wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf und bei der Suche nach passenden Objekten.

Immobilienkauf Kriterium 1: Wohnraumknappheit

Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien für mich ist, ob es am jeweiligen Ort Wohnraumknappheit gibt. Sprich, wie viele Objekte werden dort, wo ich kaufen will, angeboten? Diese Zahl alleine hilft mir da natürlich noch wenig, da es nicht die Größe der Stadt berücksichtigt. In Wien wird werden im Regelfall mehr Objekte inseriert sein, als in einer Kleinstadt. Folglich muss man die Angebote immer in Relation zur Einwohnerzahl setzen, um eine vernünftige Aussage über Wohnraumknappheit treffen zu können.

Wenn du die beiden Werte also in Verhältnis setzt und dann zwischen unterschiedlichen Städten vergleichst, bekommst du ein gutes Bild darüber, welche Städte interessant sein könnten, welche eher weniger. Der Vorteil von Wohnraumknappheit – sprich es gibt viel Nachfrage, wenig Angebot – ist nämlich, dass du als Vermieter in einer guten Verhandlungsposition bist.

Daher zusammengefasst: halte Ausschau nach Regionen, wo Wohnraumknappheit herrscht, dann wirst du dir bei der Vermietung des Objekts deutlich leichter tun.

Immobilienkauf Kriterium 2: Der Quadratmeterpreis

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist sicherlich der Quadratmeterpreis, zu dem du einkaufst. Bisher hatte ich nur Erfahrungen mit Aktien und ETFs gemacht, aber im Prinzip gilt hier genauso: den Quadratmeterpreis fixierst du genauso wie den Einstandskurs bei einer Aktie. Du kannst ihn also nicht mehr nachträglich verändern. Umso günstiger du einkaufst, desto größer die Wahrscheinlichkeit für eine potentielle Wertsteigerung im Laufe der Zeit.

So wie beim Aktienkauf, wo ich auch versuche, möglichst günstig einzukaufen und dann teuer wieder zu verkaufen, ist es auch bei Immobilien. So gesehen also nichts Neues.

Je wirtschaftlich stärker eine Stadt und je höher das erwartete Wachstumspotential, desto höher darf auch der Quadratmeterpreis sein. Eine zusätzliche Voraussetzung ist natürlich ebenso, dass die Mieten im Verhältnis stimmen und nicht zu niedrig sind.

Immobilienkauf Kriterium 3: Erzielbare Nettomiete pro Quadratmeter

Damit kommen wir auch schon zum nächsten Kriterium, der erzielbaren Nettomiete pro Quadratmeter. Umso höher der Quadratmeterpreis, desto höher muss auch die erzielbare Miete sein. Immerhin wollen wir ja mit den Mieteinnahmen unsere Fremdfinanzierung tilgen können, ohne jeden Monat Kapital von außen zuschießen zu müssen.

Bei der erzielbaren Nettomiete pro Quadratmeter gibt es keinen konkreten Richtwert. Bei extrem hohen Mieten (ich spreche von 15EUR/m² aufwärts), muss man sich aber immer die Frage stellen, ob diese nachhaltig sind und auch in Zukunft noch bezahlt werden.

Zusammenfassend kann man auch hier festhalten: Je höher die erzielbare Miete ist, desto höher darf auch der Quadratmeterpeis sein, zu dem ich kaufe. Das Verhältnis Quadratmeterpreis zur Nettomiete muss also immer in einem gesunden Verhältnis stehen, sonst rechnet sich die Immobilie nicht. Auch hier kann man verschiedene Städte miteinander vergleichen um ein Gefühl dafür zu bekommen, wo die Mietrendite attraktiv scheint.

Fazit: Erste Immobilie kaufen und vermieten

Investieren in Immobilien für Anfänger ist gar nicht so einfach. Man muss sich hier definitiv ein wenig länger mit der Materie auseinandersetzen, als bei anderen Dingen. Immerhin geht es ja auch um deutlich größere Beträge, was natürlich auch einen größeren Zeitaufwand rechtfertigt. Im Prinzip stehe ich jetzt an dem Punkt, wo ich glaube, das nötige Grundwissen zu haben, um gute Entscheidungen treffen zu können.

Jetzt muss ich praktisch nur mehr die passende Immobilie finden und dann ins handeln kommen. Kann sein, dass man erst mal 3, 4, 5 oder mehr Immobilien besichtigt, bis die passende dabei ist. Aber das ist ähnlich wie beim Autokauf oder beim Kauf sonstiger Dinge. Hier braucht man einfach ein wenig Geduld. Sobald ein gutes Objekt dabei ist, sollte man aber schnell handeln.

Wochenrückblick

Meine Lieblingsaktivitäten

Weiterbildung: Wie einleitend erwähnt, habe ich die Woche viele Stunden in Weiterbildung im Bereich Immobilien investiert. Wer hier kostenlosen, guten Content sucht, dem kann ich den YouTube Kanal von Gerald Hörhan nur empfehlen. Wer das ganze Wissen in strukturierter, detaillierter Form sucht, dem kann ich auch die beiden Bücher Geld verdienen mit Wohnimmobilien* und Erfolg mit Wohnimmobilien* empfehlen. Beide habe ich zu Hause und bereits gelesen.

Gesundheit: Gesundheitlich gings mir die letzte Woche nicht so besonders gut, daher habe ich auch gänzlich auf Sport verzichtet. Hier empfehle ich auch, lieber einen Tag mehr zu pausieren, als eine Krankheit zu übergehen und dann erst recht lange pausieren zu müssen. Unsere Gesundheit ist das Wichtigste, hör daher immer auf deinen Körper. Nächste Woche solls endlich wieder los gehen.

Spieleabend: Diese Woche stand ein Spieleabend am Programm. Jeder der meine Instagram Stories ein wenig verfolgt, kennt vermutlich bereits eines der beiden Spiele: Beat That!* und Zug um Zug*.

• Wer ein lustiges Spiel für die ganze Familie oder im Kreise von Freunden (Partyspiel, Gesellschaftsspiel) sucht, dem kann ich Beat That!* mit vollster Überzeugung weiterempfehlen. Das Spiel macht jedes mal aufs Neue richtig Spaß und ich kann dir versprechen: du wirst so viel lachen, dass du Tränen weinst.
• Ein zweites Spiel, das ein wenig Denken erfordert, aber trotzdem richtig viel Spaß macht ist Zug um Zug*. Hier kann ich euch die Amerika-Variante empfehlen zum Einstieg. Die Europa-Variante ist genauso gut, allerdings etwas komplizierter.

Neue Videos und Blogartikel

Am Blog findet ihr das Double Smashed Burger Rezept, das ihr sicherlich bereits von meinen Videos kennt.

Auch zwei neue Videos gibt es. Ein leckeres Rezept zu Hähnchen in Tomatensoße und ein Mindset Video. Schau am Besten selbst rein, für weitere Details:

Abschließend bleibt mir nur noch zu sagen: Guten Start in die neue Woche und weiterhin alles Gute!
Lukas